Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

В  новом исследовании эксперты Домклик и  Центра финансовой аналитики Сбера рассказали о  ситуации на  рынке жилой недвижимости, о  ценах на  новостройки и  вторичку и  о  том, что ждет рынок в  ближайшем будущем.

Стоимость первичной недвижимости в  крупнейших регионах в  январе

Согласно данным о  заключенных ипотечных сделках Сбера (данные Центра финансовой аналитики Сбера  — ЦФА), в  январе средняя стоимость м2 на  первичном рынке  РФ составила 171,1  тыс.  руб.

Среди крупнейших регионов цены выше общероссийского уровня отмечены в  Москве (351,5  тыс.  руб.), Санкт-Петербурге (246,8  тыс.  руб.), Московской области (191,3  тыс.  руб.), Республике Татарстан (187,3  тыс.  руб.) и  Ленинградской области (172,5  тыс.  руб.).

Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в  Волгоградской, Челябинской, Воронежской и  Самарской областях: по  данным о  заключенных ипотечных сделках, стоимость м2 составила 114,6  тыс.  руб., 119,1  тыс.  руб., 119,5  тыс.  руб., 127,9  тыс.  руб. соответственно. Полученные результаты хорошо согласуются с  предыдущими отчетами.

Сравнение данных ЦФА и  Домклик показало, что в  январе различие между ценой м2 в  сделках и  объявлениях на  первичном рынке  РФ составляет 11,8%. Причем в  ряде крупнейших субъектов разница гораздо более существенная. Так, в  Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и  спроса составил 28,4%, в  Нижегородской области  — 24,5%. В  Москве разница также значительна  — 17,4%.

Наименьшая разница (в  пределах 3%) отмечена в  Волгоградской и  Воронежской областях, а  также в  Красноярском крае.

Как с  декабря изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (по  ипотечным сделкам Сбера), в  январе цены на  первичном рынке продолжили расти: средняя стоимость м2 по  стране увеличилась на  0,4% до  171,1 тыс. рублей. В  предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: в  октябре цены выросли на  0,4% , в  ноябре  — на  0,3% , в  декабре  — еще на  0,3% .

Причем в  большинстве крупнейших регионов тенденция к  увеличению стоимости новостроек также сохранилась. Наиболее выраженный прирост отмечен в  Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и  Ленинградской областях (по  2%). Отметим, что последняя находится в  лидерах по  темпам роста в  течение последних месяцев.

Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на  новостройки является довольно устойчивой в  большинстве мегаполисов. В  двенадцати регионах из  рассмотренных восемнадцати тренд сохраняется на  протяжении трех последних месяцев и  более. При этом в  трех субъектах  — Волгоградская, Ростовская и  Самарская области  — непрерывный рост цен фиксируется уже более полутора лет.

Среди крупнейших регионов снижение отмечено лишь в  трех: Нижегородская область (-1,1%), Санкт-Петербург (-0,4%) и  Красноярский край (-0,1%).

Что будет происходить с  ценами на  первичном рынке

Цены на  первичное жильё продолжают расти, но  темпы роста стабилизировались на  уровне 0,3−0,4% за  месяц, рост за  полгода (с  июля 2024 по  январь 2025) составил менее 1,5%.

Фактически можно говорить о  снижении цены квадратного метра в  реальном выражении. При этом надо учесть, что расходы застройщиков росли быстрее инфляции (например, зарплаты в  стройотрасли выросли в  2024  г., по  данным СберИндекса, на  25%, средневзвешенная ставка кредитования по  проектному финансированию выросла за  11 месяцев года, согласно данным Банка России, с  5,9 до  8,8%, а  стоимость стройматериалов за  тот  же период, согласно оценке Минстроя  — на  11%.

На  фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не  могут компенсировать ценами рост своих расходов и, возможно, скоро мы  увидим снижение стоимости первичного жилья и  в  номинальном выражении.

Разрыв между ценой предложения и  ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растёт второй месяц подряд, но  остаётся на  минимальных уровнях, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен.

В  Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и  сделки в  ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в  итоге привело к  росту цен в  последний месяц года. Соответственно, выросла и  цена.

В  Петербурге по  итогам декабря-января разрыв между ценами предложения и  сделки не  показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Стоимость вторичной недвижимости в  крупнейших регионах в  январе

Согласно данным ЦФА по  статистике ипотечных сделок, в  январе средняя стоимость м2 на  рынке вторичного жилья составила 112,2  тыс.  руб.

Как и  в  предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир  — в  Москве и  Санкт-Петербурге: согласно статистике выдач, цена за  м2 равна 298,7  тыс.  руб. и  198,8  тыс.  руб. В  пятерку лидеров также вошли Московская область (146,4  тыс.  руб.), Краснодарский край (141,1  тыс.  руб.) и  Ленинградская область (127,6  тыс.  руб.).

Наименьшие цены на  готовые квартиры зафиксированы в  Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и  Волгоградской области: по  данным о  заключенных ипотечных сделках, стоимость м2 составила до  80  тыс.  руб. Эти результаты также хорошо согласуются с  рейтингами стоимости за  прошлые месяцы.

Статистика объявлений на  Домклик показала, что усредненная стоимость предложения на  рынке вторичного жилья  РФ заметно выше  — 128,9 тыс. рублей. Различие между ценой м2 в  сделках и  объявлениях составляет 14,9%. Между тем за  прошедший месяц разрыв сократился на  0,6 п.п.

Среди рассмотренных крупнейших регионов максимальная разница между ценой предложения и  сделки на  рынке готового жилья зафиксирована в  Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и  Волгоградской области (16,3%). В  Пермском крае и  Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Как с  декабря изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные ЦФА (в  основе  — ипотечные сделки Сбера) показали, что в  начале 2025 года тенденция медленного роста цен на  готовое жилье сохраняется: по  отношению к  декабрю стоимость м2 выросла на  0,6% до  112,2  тыс.  руб.

В  большинстве крупнейших регионов цены также не  снижаются: в  двенадцати субъектах из  рассмотренных восемнадцати отмечен положительный прирост стоимости м2. Наиболее выраженный рост показали Свердловская (+2,1%), Воронежская (+1,8%) и  Ростовская (+1,7%) области. Причем тренд является устойчивым лишь для Свердловской области (из  перечисленных трех): увеличение стоимости м2 фиксируется в  течение последних пяти месяцев, в  остальных  — всего месяц.

Тем не  менее можно выделить мегаполисы, где наметилось снижение стоимости готовой недвижимости. Наиболее явный спад цены за  м2 из  рассмотренных крупнейших регионов  — в  Красноярском крае (-2,4%) и  Омской области (-2,1%). В  обоих субъектах снижение наблюдается на  протяжении последних двух месяцев.

Что будет с  ценами на  вторичном рынке

На  вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и  цены сделки продолжают меняться нестабильно, разрыв между ценой предложения и  сделки остается на  минимальных с  начала 2022 года уровнях, наблюдается снижение спроса до  минимальных уровней даже с  учётом сезонного фактора. Всё это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

На  невысоком уровне остаётся количество регионов, в  которых на  протяжении последних трёх и  более месяцев подряд снижаются цены на  новостройки. При этом на  вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это свидетельствует о  том, что отдельные рынки уже не  могут поддерживать цены в  условиях падающего спроса.

Михаил Матовников, старший управляющий директор  — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка:

«Цена на  первичном рынке в  январе в  целом по  России составила 171,1  тыс.  руб. за  м2. Рост цен на  первичном рынке начал замедляться, отражая сокращение государственных программ поддержки ипотеки. На  данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с  учетом ограничений по  максимальной сумме льготного кредита и  текущих цен на  квартиры. Что касается цен на  готовое жилье, то  в  январе цены на  него выросли в  пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2  тыс.  руб. за  м2. За  год рост цен составил 3,9%, т.  е. в  реальном выражении цены снизились. Ранее анонсированные Президентом в  конце 2024 года планы по  распространению льготной семейной ипотеки под 6% на  населенные пункты, в  которых строится мало нового жилья, помогут семьям не  только купить свое первое жилье на  вторичном рынке, но  и  улучшить жилищные условия с  помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки».