Покупка доходного дома в Германии считается одним из самых прибыльных способов вложения денег. Преимуществами такого вложения являются:

• Средний годовой доходностью в размере 10%.
• Независимость от соседей и товариществ собственников жилья (ТСЖ).
• Свободное распределение полученной прибыли.
• Экономичное управление объектом.

Интересно, что при покупке коммерческой недвижимости, включающей жилое и торговые помещения, возможно увеличение доходности от аренды. Вариантов недвижимости предостаточно. Цены на объекты различаются в зависимости от их характеристик и местонахождения. Например, западное направление Германии считается наиболее выгодным для инвестирования благодаря близости к социальной инфраструктуре и транспортным магистралям.

Если вы ищете способ инвестирования денег, то покупка доходного дома в Германии может быть выгодным решением. На рынке недвижимости есть предложения, где все квартиры уже арендованы, что обеспечивает ежемесячный доход сразу после сделки. Также возможно приобретение жилья как на первичном, так и на вторичном рынке, а также в кредит через немецкие банки. Важное условие - правильно оформить и обязательно уплатить все налоги на недвижимость.

В случае, если вы не хотите заниматься самостоятельным поиском объектов, вы всегда можете обратиться в агентство, где вам помогут подобрать недвижимость по вашим предпочтениям, предоставят профессиональное сопровождение сделки и гарантируют юридическую чистоту сдеок. Каждый год тысячи иностранных инвесторов выбирают Германию для инвестирования в недвижимость и по праву считают этот способ инвестирования «золотым», благодаря высокой доходности и стабильности экономики.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Приобретение жилой недвижимости для инвестирования в Германии может быть выгодным. Существует три вида коммерческой недвижимости: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между ними является размер вложений и доходности. Средняя цена за квадратный метр в стране начинается от 1 тысячи евро. Например, в Мюнхене - самом дорогом городе Германии, квадрат стоит от 3 тысяч евро.

Квартира в Мюнхене может быть приобретена за минимум 90 тысяч евро, и её можно сдать за 500 евро в месяц. Дополнительные коммунальные платежи составляют около 170 евро в месяц, и величина доходности может достигать чуть более 4% годовых. В Берлине цены на квадратный метр ниже, в среднем около 2000 евро, но доходность не превышает 4%, поскольку ставки аренды там ниже, чем в Мюнхене. Эксперты рекомендуют приобретать квартиры для сдачи в местах с высокими рисками, например, в районах, где проживают иммигранты. При этом, если покупать весь дом, риск высокого числа вакансий может оказаться слишком большим, поэтому одну квартиру легче сдать и продать.

В последнее время инвесторы предпочитают покупать доходные дома вместо отдельных домов или квартир. Они более выгодны по ряду показателей. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и ТСЖ, самостоятельно распределяет прибыль и статьи расхода, а управление домом экономичнее, чем управление конкретной квартирой. Например, доходный дом на 38 квартир в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия стоит около 2,5 млн евро и приносит доходность в 7-8% годовых. Доходный дом на 40 квартир в Берлине стоит 5,7 млн евро и приносит доход в 5% в год. Покупка смешанной недвижимости, объединяющей жилые и торговые площади, также может повысить доходность до 7-12%.

Статистика показывает, что цены на жилую недвижимость в Германии ежегодно растут на 3%. Прогнозируется, что Германия будет продолжать демонстрировать рост цен на недвижимость в ближайшие годы. Выбрав правильный объект для инвестирования, потенциальный собственник гарантирует себе прибыль на протяжении последующих лет.

Инвестирование в доходный дом в Германии: где и за сколько стоит приобрести

Начальная цена доходного дома в Германии составляет 300 тысяч евро для объектов в городах средней величины. Однако, в городах, таких как Дрезден, средняя цена составляет более 1 миллиона евро, в Гамбурге – 2,8 миллиона евро, а в Мюнхене – 3 миллиона евро. 10% всех доходных объектов в стране имеют стоимость более 10 миллионов евро.

Авторитетные агентства недвижимости сообщают, что средняя доходность недвижимости варьируется от 4 до 7% годовых. В таком случае, при условии стабильной арендной платы, здание будет окупаться в среднем за 20 лет.

Отдельные города имеют более высокую доходность от недвижимости в сравнении со средним показателем по стране. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге, среднем городе на западе страны, доходность достигает 10%. Однако, население в этом городе уменьшается. Приобретение доходного дома имеет свои риски, но высокая доходность привлекает. Хуже всего обстоят дела в Южной Саксонии, где есть дома с предполагаемой доходностью до 20% годовых, но на деле найти арендаторов там крайне сложно.

Рассмотрим пример упрощенного кэш-фло (Cash Flow) доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который может быть приобретен за 440 тысяч евро (см. таблицу 1). В таблице представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Важно учитывать, что географическое местоположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждается и исследованиями Deutsche Bank, которые показывают, что наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Спрос на съемное жилье в Германии всегда присутствует. Размер ежемесячной арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство оплачивает аренду жилья для получателей социальной помощи в размере 6-7 евро за квадратный метр. В Германии установлен законодательный порог повышения арендной платы – на 10% за три года или до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие расценки на аренду в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя ставка составляет около 12 евро за квадратный метр.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости

Определение стоимости дома зависит от многих факторов, включая расположение и дополнительные расходы на его содержание, такие как теплоемкость, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Близость к транспортной инфраструктуре также может повлиять на цену. Например, дом, расположенный вдали от железной дороги, может стоить вдвое дешевле, однако его сдача в аренду может оказаться более сложной.

В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая все факторы.

Приведенные ниже примеры оценки стоимости недвижимости также учитывают комплекс факторов, включая возраст домов и год их постройки, площадь и количество квартир, регион и годовой доход от аренды.

• В Гамбурге продается пакет из 4 домов, построенных в 1996 году. Всего 112 квартир. Стоимость - 16 миллионов евро. Годовой арендный доход - 1 миллион 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 12,8%.
• В городе Итерзен за 3 миллиона евро можно приобрести доходный дом, построенный в 1967 году с 36 квартирами. Общую реновацию не требуется. Годовой доход от аренды - 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 7%.
• В Дуйсбурге (рядом с Дюссельдорфом) можно купить дом площадью 516 квадратных метров, построенный в 1914 году, но отремонтированный в 2012 году, идущий в аренду за 336,5 тысяч евро. Годовой доход - 36,5 тысяч евро. Доходность - 10,8%.
• В Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) продается многоквартирный дом с 6 квартирами и торговым помещением. Дом был построен в 1900 году, последняя санация была проведена в 2016 году. Цена составляет 419 846 евро, а рентабельность - 10% годовых.

При покупке недвижимости необходимо ориентироваться не только на стоимость в договоре. Все дополнительные затраты также должны быть учтены. К ним могут относиться вознаграждение маклерской фирме, оплата услуг независимого эксперта для оценки состояния дома или проверка финансовой составляющей покупки и задолженностей предыдущих владельцев.

Детали, которые необходимо знать при покупке доходной недвижимости

В поисках доходного объекта недвижимости потенциальные покупатели могут оглянуться как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. В крупных городах большинство новых домов относятся к классу "люкс", что делает покупку выгодной, так как цены на элитное жилье постоянно растут. Независимо от выбранного варианта, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик предоставляет гарантию 5 лет на новые объекты, обязуюсь за этот период исправить все возможные дефекты.

Первоочередным шагом для потенциальных покупателей вторичного жилья является просмотр информации в Поземельной книге, который может быть осуществлен самостоятельно или с помощью нотариуса. В этой книге фиксируются сведения о владельцах земли и наличии долгов. После этого покупатель и продавец встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор направляется вместе с заявкой на регистрацию нового владельца в Поземельный суд. Покупатель должен перевести деньги напрямую или с трастового счета, затем оплатить налог на приобретение, который в зависимости от федеральной земли составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры, а также оплатить издержки делопроизводства, нотариальные услуги, комиссию маклера и НДС. Совокупная сумма этих платежей может увеличить стоимость объекта на 10%.

В Германии можно приобрести недвижимость на аукционе, где, как правило, продают арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Инвесторы имеют возможность купить такой объект со значительным дисконтом, который может достигать 30% и впоследствии продать его по выгодной цене.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Германии, могут воспользоваться как своими собственными средствами, так и банковским кредитом. Ставки по ипотеке достаточно низкие и составляют от 2,5% до 4,5%. Германия открыта для иностранных инвестиций, и банки не делают различий между немецкими и иностранными клиентами. Единственное условие для нерезидентов состоит в необходимости подтверждения размера дохода на родине.

Средний размер кредита составляет от 50% до 60% стоимости объекта, а ставка фиксируется на каждые 10 лет и составляет в среднем 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита - до 3%. После приобретения недвижимости иностранный гражданин может свободно распоряжаться ею, включая сдачу в аренду.

Особенности аренды жилья и его управления в Германии

Как и во многих других странах, процесс сдачи жилья в аренду в Германии закрепляется договором. Хотя период действия такого документа не обязательно прописывается, в стране не принято арендовать жилье на короткий срок – минимальный срок – один год. При расчете доходности недвижимости в Германии этот факт следует учитывать. Арендаторы обычно вносят залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

В Германии существуют две разновидности арендной платы: "горячая" и "холодная". "Холодная" аренда представляет собой плату за использование помещения без учета коммунальных услуг (ЖКУ), которые оплачиваются отдельно в соответствии с потреблением. "Горячая" арендная плата – это окончательная сумма платежей, которую арендатор перечисляет владельцу жилья, включая "холодную" аренду и коммунальные услуги, такие как уборка территории, водоснабжение, канализация, вывоз мусора и другие. Собственник жилья оплачивает эти расходы, а также налог на недвижимость, который составляет 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, на котором построен дом.

Поиск арендаторов проводится по таким же принципам, как и в России. Можно искать жильцов самостоятельно через частные объявления, а можно доверить этот процесс риелтору или управляющей компании. Управляющие компании в Германии предлагают не только организацию процесса аренды, но также коммерческое управление домами, инженерные услуги, контроль санитарного состояния и уборки на территории. Собственники квартир в Германии все чаще обращаются к услугам управляющих компаний, чтобы избежать проблем, связанных с недостаточным знанием местного законодательства. Прогрессивные организации оказывают полный перечень услуг, начиная от подбора жилья и заканчивая управлением уже приобретенного дома.

Коммерческая недвижимость в Германии востребована и не вызывает сомнений по доходности. Однако для инвестора важно обладать капиталом и искать стабильность в инвестировании. Закон защищает права нерезидентов в объеме, сравнимом с правами граждан страны. Но поиск надежного партнера, который грамотно оценит риски, подберет оптимальный вариант покупки и наладит систему управления, является крайне важным аспектом.

Приобретение недвижимости в Германии — это серьезный шаг, который сопряжен с множеством особенностей. Зачастую европейцы не приобретают жилье самостоятельно, так как для этого требуется хорошее знание законодательства, опыт в сделках и много времени. Для иностранца же, возможно самое главное – отличное владение немецким языком. Однако, всё это можно компенсировать обратившись в риелторскую компанию, которая имеет обширный опыт сопровождения сделок и налаженные связи с юристами, банками и нотариусами.

Это позволяет не только экономить силы и время, но и обеспечивать гарантированную защиту от покупки недвижимости с недостаточной прибыльностью, внезапными расходами и ошибками в оценке объекта.

Как рассказывает Генеральный директор компании DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова, приобретая квартиры и дома ценой от 200 тысяч евро в крупных городах Германии, компания сразу рассчитывает рентабельность, предоставляя потенциальному покупателю чистую прибыль, вычитая все расходы на содержание дома. Покупателю сразу понятна инвестиционная выгода и отсутствие ситуаций, когда коммунальные платежи превышают доход от аренды.

DEM GROUP GmbH готова не только рассказать обо всех нюансах покупки, но и сопроводить процесс до получения документов на собственность, а это касается как новостроек, так и объектов на вторичном рынке, эксклюзивных вариантов и недвижимости на аукционах.

Однако помощь не заканчивается на этом. Компания также предлагает помощь в получении ипотечного кредита в немецком банке, что является достаточно сложной процедурой, требующей участия специалиста. Покупка с кредитом, в свою очередь, может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза.

DEM GROUP GmbH специализируется исключительно на рынке недвижимости Германии, что позволяет компании находить объекты, которые не уступают по качеству, при этом стоят меньше и приносят больший доход. Компания готова предоставить все официальные учредительные документы, включая российские и немецкие, и ее система менеджмента качества сертифицирована на соответствие международному стандарту ISO 9001, что позволяет ожидать от сотрудничества с компанией наилучшего сервиса и результатов.

Фото: freepik.com