Многие молодые семьи сталкиваются с вопросом: тесниться в маленькой московской квартире или обеспечить каждому члену семьи свою комнату? Время от времени выбор делается в пользу второго варианта. Жизнь в маленькой квартире может привести к чувству удушья и тревоге, к депрессиям и нереализованным мечтам. Тем не менее, существуют альтернативные способы решения квартирного вопроса. Рынок недвижимости в Подмосковье предлагает немало интересных и финансово выгодных предложений. Как найти оптимальное жилье в пригороде Москвы?

Высокая цена на недвижимость - не только московский феномен. Нью-йоркцы, живущие в Манхэттене, вынуждены расплачиваться за свою жизнь отказом от детей и безоговорочным служением золотому тельцу, жизнью в бетонных коробках площадью 20 квадратных метров. В США, Франции, Великобритании и других мегаполисах жители уверенно мигрируют на окраины, где предлагается жилье, исчисляемое не единицами, а десятками квадратных метров. Теперь менталитет москвичей начинает двигаться в эту же сторону. Новое поколение жителей столицы не столь озабочено сохранением "чистоты" московской прописки. Это объясняется тем, что города-сателлиты Москвы постепенно обрастают столичной инфраструктурой: дорогами, транспортным сообщением, розничными сетями. Главное - это глобальные правительственные планы развития Москвы, охватывающие развитие пригородных территорий.

Выбор направления

Жизнь в пригороде - это совершенно иной образ жизни, не ущербный по качеству. Сельские дороги и приток свежего воздуха говорят об этом. В то же время, магазины, спортивные клубы и торговые центры, предлагающие бренды всем известных московских магазинов, доступны жителям подмосковных городов: Химок, Лобни, Люберец, Балашихи. Разница заключается в том, что подмосковные города предлагают больше разнообразия в выборе жилья, в основном — из-за возможности приобрести квартиру в новом доме.

В Москве квартиры эконом-класса встречаются крайне редко. По данным опроса проведенного АН "Азбука Жилья" в июне 2016 года, состав классности домов, находящихся на стадии строительства, выглядел следующим образом:

• до 40% - бизнес- и премиум-класс,
• 14% - комфорт-класс,
• 3,7% - эконом-класс.

Таким образом, если вы планируете жить в недорогой квартире, то в Москве вам предложат только квартиры «вторички» — старые квартиры в зданиях с плохим состоянием подъездов, запахом, шумными соседями или квартиры у проблемных собственников. В отличие от этого, подмосковная новостройка предложит чистую, новую квартиру, которая станет вашей уже после первого поворота ключа в замке. Как правило, ремонт в новостройке стоит дешевле и более эффективен, чем в старых квартирах: экономия на подготовительном этапе (очищение стен, потолка, пола и санузла, замена окон) может достигать до 100 тыс. рублей. Кроме того, в новостройках покупают квартиры лишь жители примерно одинакового социального и финансового статуса, весьма близкого менталитета. Есть все шансы, что в вас окружают такие же соседи, как вы. Хорошее соседство во многоквартирных домах невероятно важно.

Выбор новостройки в Подмосковье очень похож на выбор квартиры в Москве. Если вы работаете и проводите большую часть времени на северо-востоке, то рациональнее искать квартиру в том же районе Подмосковья. Если же привычки и интересы не позволяют потратить много денег на квартиру, необходимо определиться, что для вас важнее — престижный район или метраж. Если же на первое место ставится доступность транспорта, не стоит забывать о его перспективном развитии, которое может превратить проблемный район в экологически-чистый и высоколиквидный. Рассмотрим основные параметры, оказывающие влияние на качество подмосковных новостроек.

В 2001 году журнал "Коммерсант "Секрет фирмы" опубликовал Топ-100 лучших городов России для проживания. Редакция учитывала множество критериев, таких как покупательная способность населения, количество работающих жителей, уровень преступности и многое другое. В рейтинг вошли ряд подмосковных городов, таких как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Звенигород, Люберцы, Щелково, Балашиха и Королев. Эти населенные пункты были оценены как гармоничные, комфортные для жизни, с высокой социальной культурой и невысоким уровнем преступности. Они также имели развитую инфраструктуру и национальную однородность населения.

С тех пор прошло более 15 лет, и ситуация в городах Подмосковья изменилась. Институт территориального планирования "Урбаника" в 2011 году опубликовал интегральный рейтинг городов России "TOP-200", в который вошли несколько населенных пунктов Подмосковья. Егорьевск занял 10 место, Сергиев Посад - 28 место, Коломна - 50 место, Серпухов - 70 место, Орехово-Зуево - 72 место, Воскресенск - 82 место и Клин - 134 место. В показателе "Урбаники" также учитывались факторы, такие как обеспеченность жильем, расходы на оплату ЖКХ, городское благоустройство и численность населения.

Но стоит помнить, что рейтинги - это лишь ориентир, и каждый самостоятельно оценивает комфортность жилья. Таким образом, рейтинги приведены лишь для ознакомления.

Исследование экологической ситуации в подмосковных районах происходит по нескольким параметрам, таким как выбросы вредных веществ в атмосферу, сброс сточных вод и лесистость.

Каждый город имеет свои характеристики и картину загрязнения воздуха. В Подольске, например, множество зеленых зон компенсируют загрязнение воздуха, и сам город считается экологически неопасным местом жительства, несмотря на его нахождение в зоне повышенной загрязненности воздуха.

Кроме того, новое строительство трасс и транспортных развязок позволит сныть с городов транспортный поток, это поднимет уровень экологии и обстановка в целом станет более комфортной.

В целом, в использовании при специальных критериях оценки окружающей среды, ситуация оценивается достаточно разнообразно, и все города имеют особенности. К примеру, самыми экологически-чистыми направлениями остаются территории Северо-Запада и Запада МО, включая такие трассы, как Новорижское, Волоколамское, Ленинградское, Ярославское и Минское шоссе – они определяют карту загрязнений на площади­ Москвы.

Переезд в Подмосковье – всегда кажется, что выбор новостройки – это просто выбрать участок побольше, недалеко от метро и главных трасс. Однако, как показывает практика, голая арифметика – не всегда лучший помощник в выборе недвижимости. От того, где находится новостройка и как развито транспортное сообщение, зависит не только уровень комфорта проживания, но и его перспективы.

Если говорить об автомобильной доступности, то беспроблемных направлений в Подмосковье практически нет – их можно отыскать, лишь если обратить внимание на Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе. Однако, помимо участков рядом с трассами, следует учитывать удаленность от МКАД, наличие железнодорожного сообщения и развитость автобусных маршрутов.

Одними из перспективных планов являются строительные работы по развитию метрополитена. Ожидается, что в период с 2012 по 2020 год в Москве будет построено около 78 новых станций метро. Фактические границы Москвы при этом учитываться не будут, важен будет уровень заселения. В ближайшее время планируется открыть около 30 км новых тоннелей и 15 метростанций. Кроме того, после 2020 года планируется осуществлять радиальную связь между некоторыми подмосковными городами с помощью третьего пересадочного контура и скоростных трамваев.

Появление метро в непосредственной близости от подмосковных городов повышает стоимость квадратного метра недвижимости в окрестностях станций на 10%. Популярность метрополитена также повышает ликвидность недвижимости в окрестностях станций.

При выборе новостройки не следует ограничиваться привязкой к расположению дома относительно МКАДа. Иногда проще и доступнее приобрести квартиру в доме, находящемся на расстоянии в 10 км от МКАД, но в престижном районе. Кроме того, такой выбор может оказаться более перспективным, чем приобретение квартиры непосредственно на границе с МКАД.

К примеру, Лобня на расстоянии 15 км от Москвы, однако, при этом находится в престижном Северо-Западе. Здесь ориентированы на масштабное строительство объектов экономкласса, что делает Лобню привлекательным выбором для покупателей.

Как покупать квартиру: в готовом доме или на этапе строительства?

Возможно купить новостройку на любой стадии строительства, но покупатель может определить стадию самостоятельно или обратиться за помощью к уполномоченному агентству недвижимости.

Таблица 2. Преимущества и риски различных стадий

С точки зрения финансовых преимуществ, покупка на стадии котлована даёт больше возможностей, однако сопровождается определенной степенью риска, которой можно избежать при тщательном обдуманном подходе к покупке. Когда покупатель выбирает строящийся объект, необходимо учитывать следующие факторы:

• Проанализировать бизнес-историю девелопера, динамичность застройки, истории сдач объектов, кредитные истории и прочее;
• Выбрать надежный объект. Обязательно поинтересоваться наличием разрешительной документации, в особенности вида использования земельного участка, чтобы он соответствовал реальности строительства;
• Съездить на объект, сравнить фотографии, сделанные ранее с текущей ситуацией: есть ли динамика в строительстве, "кипит" ли "жизнь" на стройке. При покупке квартиры в жилом комплексе, где уже есть построенные дома, риск столкнуться с проблемами при строительстве ниже;
• Выяснить, покупать квартиру по Предварительному договору (ПД) или по договору Долевого участия (ДДУ)?

Информация для справки:

1. ДДУ в строительстве регистрируется в регистрационной палате, то есть часть разрешительной документации на строительство дома подается заранее, на этапе покупки квартиры. Хотя ДДУ помогает быстро оформить права собственности, все еще существует риск двойных продаж. Ввиду того, что базовый пакет документов на строительство уже предоставлен в регистрирующий орган, осталось собрать только документы на физическое лицо. Договор долевого участия (ДДУ) вовсе не означает, что покупка будет совершена по более низкой цене.
2. Предварительный договор (ПД) не может быть зарегистрирован в регистрационной палате, однако из этого не следует, что сделка со строительством недвижимости становится более рискованной. Разрешительную документацию на любом этапе строительства можно запросить у застройщика и после этого ее проверить. Всё, что необходимо, – это большое количество собранных документов, которые должны быть собраны застройщиком, что создаёт дополнительные усложнения в процессе оформления жилья в собственность.
3. Двойная продажа – ее боятся все, после многочисленных репортажей в СМИ, однако эта страница истории постепенно уходит в прошлое, и вот почему: если вы обращаетесь к солидному крупному застройщику, ему ни к чему пытаться вас обмануть: потеря репутации – дороже. Большинство крупных строительных компаний с длинной и положительной историей никогда не были замешаны в подобных вещах. Другое дело – фирмы-однодневки с сомнительными учредителями. Если организация присутствует на рынке недвижимости до 5-ти лет, следует тщательным образом их проверить. Отзывы в интернете здесь не аргумент – они все могут быть проплаченными с одной или другой заинтересованной стороны, если только в них не указаны реальные данные отправителя. Хотите узнать правду – общайтесь только с реальными, а не виртуальными людьми.
4. Ипотека – сегодня 4 из 5 сделок с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных средств. Ипотека является дополнительной гарантией безопасности при покупке квартиры, поскольку банки проводят глубокую проверку всей разрешительной документации на строительство новостройки. Агентства недвижимости обычно имеют партнерские отношения с рядом банков и предоставляют возможность выбора условий получения ипотеки, предложенных теми или иными кредитными учреждениями. Кроме того риэлтерские компании могут значительно упростить сам процесс получения ипотечного кредита.

Фото: freepik.com